کد خبر : 127743
تاریخ درج خبر : 1396/04/25
تغییر اندازه نوشته

بررسی وضعیت فعلی و آینده بازار مسکن؛

نظام برنامه‌ریزی مسکن، نیازمند بازسازی کامل است

مشکل عمده مسکن این است که برنامه جامعی نداریم / به دلیل بی‌کیفیتی ساخت و ساز، کشور باید هر ۲۵ سال دوباره ساخته شود نیم نگاه عقبایی: از سال ۷۱ تا ۹۴ قیمت مسکن در کشور ۱۰۴ برابر شده اما درآمد عمومی مردم به این میزان رشد پیدا نکرده به همین دلیل از دهه ۶۰ تا ۹۰ تعداد مستأجرها هم بیشتر شده است.

به گزارش عطنا به نقل از ایران، با وجود اینکه در ایران آمار مالکیت بالا است یعنی حدود ۶۷ درصد مردم مالک هستند و حدود ۳۳ درصد مستأجر هستند، اما نمی‌توانیم بگوییم این ۶۷ درصد کاملاً در آرامش و آسایش هستند بهزادفر: مسکن اجتماعی و استیجاری را اکثر کشورها اجرا کرده‌اند، ما می‌توانیم قوانین آنها را با شرایط کشور مطابق و اجرا کنیم چون اگر بخواهیم خودمان قانون جدید بنویسیم سال‌ها طول می‌کشد. با قانون‌های بازدارنده عکس‌العملی نمی‌توانیم خانه‌های خالی را به چرخه مالی بازگردانیم. باید قوانین ثابت در زمینه شهرسازی و مسکن داشته باشیم و قوانین فراگیرتر مرتبط با توسعه پایدار و قانون آمایش سرزمینی را وضع کنیم.

بازار مسکن چند سالی است در رکود به سر می‌برد، تأثیر متقابل رکود مسکن و رکود اقتصادی بر هم موجب تداوم رکود در هر دو حوزه شده است. بسیاری از کارشناسان حوزه اقتصاد و مسکن معتقدند علت طولانی‌تر شدن رکود فعلی بازار مسکن جدا از شرایط اقتصادی نتیجه اجرای سیاست‌های غلطی بوده که از سال ۸۶ تا ۹۲ بخش مسکن را در بر گرفت. «ایران» در میزگردی با حضور حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک و دکتر مصطفی بهزادفر، رئیس دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت مشکلات کنونی به وجود آمده برای مسکن و آینده آن را مورد بررسی قرار داد.

به اعتقاد آنان ورود دولت به بخش مسکن در قالب طرح مسکن مهر، ورود بسیاری از مؤسسات و نهادهای مالی و غیرمالی به بخش مسکن به دلیل نبود فضای مناسب کسب و کار، افزایش انگیزه‌های سوداگرانه در بخش مسکن که منجر به افزایش ساخت و ساز و صدور بیشترین تعداد پروانه‌های ساختمانی در این چند سال شد اما از آنجا که این افزایش ساخت و ساز با نیازهای واقعی بازار و گروه‌های کم‌درآمد و درآمد متوسط همسو نبود منجر به افزایش قیمت مسکن، افزایش تعداد خانه‌های‌خالی و افزایش اجاره‌نشینی شد، اما نبود برنامه‌ها و طرح‌های پایدار در بخش مسکن و وجود تناقض در برنامه‌های مختلف اجرا شده مهم‌ترین دلایلی است که به نظر این کارشناسان منجر به بروز ناکامی در اجرای برنامه‌های مسکن در دولت‌های مختلف شده است و تا برنامه جامع و پایدار برای مسکن تدوین نشود مشکلات این بخش شاید در زمان‌هایی کمتر شود اما همواره وجود دارد.

رکود و رونق ۲ پدیده‌ای است که بازار مسکن در دوره‌های مختلف آن را تجربه می‌کند اما چرا رکود چند سال اخیر رکودی طولانی‌تر از دوره‌های دیگر بوده است؟ در حالی که دولت برنامه‌هایی مانند افزایش وام را اجرا کرد و از آن نیز استقبال شد.

عقبایی:

همه دولت‌ها، مسکن را جزو برنامه‌های اصلی خودشان معرفی می‌کنند، اما مسکن هنوز به‌عنوان یک مشکل و یک چالش برای دولت‌های مختلف مطرح است، در کشور ما که ظرفیت‌های لازم تهیه مسکن برای مردم را دارد این مشکل یک نقطه ضعف کلیدی است. براساس قانون یکی از تکالیف دولت‌ها تأمین مسکن مناسب برای مردم است خصوصاً برای دهک‌های پایین جامعه. یکی از علل عدم توازن بین عرضه و تقاضا، با وجود خانه‌های خالی، این است که هنوز به مسکن به‌عنوان یک سرمایه نگریسته می‌شود و تبدیل به کالا نشده است. ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن به خاطر قیمت زمین است.

در کشوری که مشکل زمین، نیروی انسانی و تو لید مصالح ساختمانی نداریم چرا هنوز مشکل تأمین مسکن دغدغه بیشتر خانوارها است؟ و سهم بالایی از هزینه سبد خانوار را مسکن تشکیل می‌دهد و حتی معضلات اجتماعی مانند به تأخیر افتادن ازدواج ناشی از ناتوانی در تأمین مسکن است. حتی براساس آمار سهم هزینه مسکن در سبد خانوار از ۲۴ درصد در سال‌های گذشته به حدود ۳۵ درصد رسیده است. به نظر من اصلی‌ترین دلیل معضل مسکن در کشور ما نبودن برنامه جامع است یا اگر برنامه جامع وجود دارد عمل نکردن به آن عامل مشکلات است. یکی از علت‌های عقب‌ماندگی ما در تولید مسکن، نبود برنامه است چون مسکن حوزه‌ای است که نمی‌شود در هر دولتی برنامه‌های آن تغییر کند، روش تولید مسکن نیاز به برنامه‌ای پایدار دارد و نمی‌شود در هر دولتی این برنامه دستخوش تغییر شود.

مثلاً در تولید مسکن باید برنامه‌ای پایدار برای حرکت از تولید سنتی به سمت تولید صنعتی داشته باشیم. مسکن ما مستلزم برنامه‌ای جامع و چشم‌انداز است. مثلاً در دولت قبلی طرحی مانند مسکن مهر مطرح می‌شود که با وجود ایرادات یا محاسنی که داشته دولت بعدی کاملاً این برنامه را رد می‌کند و معلوم نیست آیا دولت سیزدهم سیاست‌های دولت یازدهم و دوازدهم را در حوزه مسکن قبول داشته باشد یا ادامه دهد. این خود چالش حوزه مسکن است.

در دولت یازدهم چند بار بحث رونمایی از طرح جامع مسکن مطرح شد اما عملاً اتفاقی نیفتاد. هیچ دولتی برنامه کوتاه، بلند یا میان مدت پایدار برای مسکن را اجرا نکرده است. در واقع سلایق مدیریتی دولت‌های مختلف در بخش مسکن باید ۱۰ تا ۱۵ درصد باشد و سهم عمده باید به برنامه جامع اختصاص یابد اما عملاً این موضوع برعکس است و سلایق مدیریتی تا ۸۰درصد در اجرای برنامه‌های بخش مسکن دخالت دارد.

بهزاد‌فر:

اگر بگویم مسکن اساسی‌ترین مشکل ما است، بیان این موضوع بیان غلطی است، مسکن یکی از مشکلات کشور است که ریشه در انبوهی از مشکلات دارد که نبود برنامه مهم‌ترین آن است. به دلیل نداشتن برنامه، ما همیشه با مسکن جدا از هر مقوله دیگری مواجه بودیم و آن را موضوعی مستقل که اصالتاً با مشکل متولد می‌شود، می‌بینیم.
همیشه سیاستمداران از یک طرف، برنامه‌ریزان از یک طرف و جامعه فعال در بحث ساختمان از طرف دیگر، بحث مسکن را مطرح می‌کردند و غالباً هم به آن به‌عنوان مسأله نگاه می‌کردند. در پاسخ هم سعی می‌کردند این مسأله را خیلی فوری و خیلی بحرانی درنظر بگیرند. ریشه آن هم برمی‌گردد به اینکه هیچ وقت برای مسکن برنامه نداشتیم. همیشه هم با مسکن عکس‌العمل برخورد کردیم چه بازار چه دولت‌ها. اگر بخواهیم مسکن دیگر مشکل کشور نباشد باید در متن برنامه کلان بیاید. از بعد انقلاب که مسکن به‌عنوان یکی از دغدغه‌های اصلی مطرح شد و در قانون اساسی دولت موظف به تأمین مسکن شد برخوردهای عکس‌العملی برای مسکن اجرا شد و سازمان‌ها و نهادهایی مانند بنیاد مسکن یا سازمان زمین شهری نیز که ایجاد شد برخورد عکس‌العملی برای حل معضل مسکن ارائه دادند. ۱۸ شهر جدیدی که به وجود آمده برای موضوع مسکن ایجاد شد نه برای ایجاد شهر. در شهر ما دیگر زمین نداشتیم و برای سرریز جمعیت رفتیم در نقاط مختلف با تصور غیرعلمی و سیاست‌زده خانه ساختیم. تا موقعی که دولت‌های ما در حوزه مسکن و شهرسازی دولت برنامه‌مدار نشوند، مشکل مسکن هم وجود دارد، هم در دوره‌ای وجود ندارد…

برای تطبیق تولید و عرضه دولت چه راهکارهایی پیش رو دارد؟

عقبایی:

وزارت مسکن و شهرسازی اعلام کرده اگر به تولید یک میلیون مسکن در سال برسیم (در حال حاضر کمتر از ۳۰۰ هزار پروانه ساختمانی صادر می‌شود) ۱۲ سال طول می‌کشد تا به توازن بین عرضه و تقاضا دست پیدا کنیم. از سال ۷۱ تا ۹۴ قیمت مسکن در کشور ۱۰۴ برابر شده  اما درآمد عمومی مردم به این میزان رشد پیدا نکرده است به همین دلیل از دهه ۶۰ تا ۹۰ تعداد مستأجرها هم بیشتر شده است، با وجود اینکه در ایران آمار مالکیت بالا است یعنی حدود ۶۷ درصد مردم مالک هستند و حدود ۳۳ درصد مستأجر هستند، اما نمی‌توانیم بگوییم این ۶۷ درصد کاملاً در آرامش و آسایش هستند بلکه درصد بالایی از آنها بدخانه تلقی می‌شوند چون مسکن هنوز کالای سرمایه‌ای است. در بسیاری از کشورها مالکان کمتر از ۴۰ درصد هستند ولی مشکلی به نام مسکن ندارند لذا بالا بودن آمار مالکیت در ایران به معنای اینکه مشکل نداریم نیست بلکه تبدیل شدن آن به کالا باید مطرح شود.

کشورهایی مثل مالزی، ترکیه، کره یا کشورهایی که همسطح ما بودند با صنعتی‌سازی و برنامه محوری و طرح‌های چشم‌انداز توانستند مسکن را به کالای رقابتی تبدیل کنند و از این بازار رفع انحصار کردند. قرار نیست ما در ایران به سمت و سویی برویم که همه مالک باشند ولی باید همه کسانی که خانه ندارند آرامش داشته باشند. الان که در فصل جابه‌جایی و اجاره هستیم مستأجران دغدغه اجاره نداشته باشند و تمام سال را نگران نباشند که اجاره‌خانه سال آینده چقدر افزایش دارد… آرامش باید در بخش مسکن حاکم شود و یکی از راهکارهای آن اصلاح ساختار پولی و مالی است که مدت‌هاست در مجلس معطل مانده و بررسی نشده است.

بهزادفر:

با آخرین آمار حدود ۲۸ میلیون خانوار داریم که در کنار آن ۵/۲۷ میلیون واحد مسکونی داریم که طبق آمار ۲ و نیم میلیون واحد مسکونی خالی داریم. از طرف دیگر می‌گویند چرا مسکن مهر تمام نشد…. اصلاً چرا مسکن مهر آمد؟ وقتی به آمار نگاه می‌کنیم اصلاً نگاه برنامه‌ریزانه نداریم، اگر بنابر آمار بخواهیم تحلیل کنیم، کمبود مسکن در حوزه تقاضای مؤثر نداریم. دونوع تقاضا در حوزه مسکن وجود دارد؛ تقاضای کسانی است که خانه‌ای می‌خرند و خودشان از آن استفاده می‌کنند ولی تقاضای متداول یعنی تقاضای کسانی که از مسکن به مانند نوعی سرمایه استفاده می‌کنند. چون کشور ما در حوزه اقتصاد و شهرسازی برنامه درستی ندارد، تقاضای جاری برای مسکن بیشترش تقاضای مؤثر نیست. بلکه تقاضای متداول است که بخشی از آنان برای حفظ درآمد یا پولشویی است.

با این نگاه و ساخت و سازهایی که در کشور می‌شود در شرایط موجود کمبود بحرانی مسکن نداریم. پس چرا مسکن گران می‌شود؟ از ۴  سال گذشته گرانی در بخش مسکن از تورم کمتر بوده است ما به‌طور سنتی در کشور یک چهارم یا یک سوم از جمعیت‌مان مستأجر بودند و کسانی که خانه‌دار نبودند یک چهارم است. این مشکل، مشکل مسکن نیست بلکه عدم تعادل اقتصادی است وگرنه ما جزو کشورهایی هستیم که طبق آمار و پژوهش‌ها بی‌مسکنی نداریم.

اما از یک طرف مسکن مهم‌ترین عامل تحریک توسعه اقتصادی است. چون بخش‌های دیگر اقتصاد پویایی لازم را ندارند. بیشترین بازده مالی برای چرخش مالی را ساختمان دارد. بنابراین ما مشکل کمبود مسکن نداریم بلکه مشکل برنامه و مدیریت جامع در حوزه مسکن داریم. انتظار داریم تا سال ۱۴۰۰ رشد جمعیت به ۵/۱ برسد بنابراین با این کاهش جمعیت کمبود تولید نداریم. بالاترین سطح از رونق مسکن در سال‌های آینده پایین بودن کیفیت تولید و اصطکاک بالای ساختمان است که ما را مجبور می‌کند ساخت و ساز کنیم. براساس مطالعات در ۴ سال آینده تقاضا بسیار آرام است اما در دولت بعدی به خاطر اصطکاک باز هم شدت تقاضا را داریم.

شما معتقدید دولت برای رونق پایدار بازار مسکن برنامه‌های کوتاه مدت را کنار بگذارد و بیشتر به دنبال تدوین و اجرای برنامه‌ای پایدار و بلند مدت باشد؟

عقبایی:

اگر برنامه‌ای وجود داشته باشد دولت تکلیف دارد برنامه را اجرا کند، ولی چون در کشور ما معمولاً برنامه محوری طرفداری ندارد پیشنهاد این است برای رونق، دولت سه هدف کوتاه، بلند و میان مدت را برای خودش طراحی کند. در ۴ سال گذشته دولت یازدهم اعتقاد داشت مسکن مقوله‌ای نیست که بخواهیم برای آن شتاب‌زده تصمیم بگیریم و عمل کنیم و یکی از دلایل نقد کردن مسکن مهر هم این بود که در این طرح شتاب‌زده عمل شده و سرمایه‌های ملی هدر رفته است و تزریق پول و مکان‌یابی نامناسب بود، دولت معتقد بود برای مسکن باید برنامه‌ریزی و مطالعه کنیم بعد طرح‌ها را پیاده کنیم. فکر می‌کنم دولت یازدهم در ۴ سال جهت تکمیل طرح مسکن مهر فرصت داشت.

با توجه به اینکه دولت دوازدهم در امتداد دولت یازدهم است، قاعدتاً باید دستاوردهای دولت یازدهم در حوزه تئوری که دولت مدعی آن است در دولت دوازدهم اجرایی شود مخصوصاً اینکه مسکن مهر روزهای پایانی خود را طی می‌کند. پس باید برنامه‌هایی مانند مسکن اجتماعی، استیجاری، مسکن دهک‌های ضعیف که در دولت یازدهم برنامه‌ریزی شد در ۴ سال آینده فرصت اجرا داشته باشد، بیشتر بحث ما دهک‌های پایین و ضعیف جامعه است شاید از نظر آماری تعداد مسکن‌های موجود نسبت به تعداد جمعیت و بعد خانوار همخوانی داشته باشد ولی اینکه چه تعداد از دهک ضعیف از این مسکن‌ها برخوردار باشند و عدالت اجتماعی در حوزه مسکن چقدر سازگار است مهم است. مسکن به اندازه کافی وجود دارد اما مسأله این است که عرضه آن متعادل نیست و شخص، مالک چندین ساختمان در شهرهای مختلف است اما شخص دیگری بعد از سال‌ها تلاش و کار هنوز نتوانسته برای خود مالک مسکن باشد.

اگر بگویم مسکن اساسی‌ترین مشکل ما است، بیان این موضوع بیان غلطی است، مسکن یکی از مشکلات کشور است که ریشه در انبوهی از مشکلات دارد که نبود برنامه مهم‌ترین آن است. به دلیل نداشتن برنامه، ما همیشه با مسکن جدا از هر مقوله دیگری مواجه بودیم و آن را موضوعی مستقل که اصالتاً با مشکل متولد می‌شود، می‌بینیم.

اعتقاد دارم آمار از نظر اعداد ممکن است متناسب باشد اما آنچه که شاهد هستیم این است که عدالت اجتماعی در حوزه برخورداری از مسکن وجود ندارد. دولت برای تحول بازار اقتصاد مسکن و افزایش قدرت خرید اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی را باید به طور جدی پیگیری کند. شالوده اصلی اصلاح اقتصاد ایران که حدود ۳۰ درصد آن وابسته به مسکن است اصلاح ساختار پولی و بانکی کشور است.

بیش از یک سال و نیم لایحه اصلاح ساختار پولی و مالی در مجلس معطل مانده است. بانک‌ها رویکرد توسعه‌ای در اقتصاد ندارند و رویکرد آنها بیشتر تجاری است.باید تجاری کاری و بنگاه‌داری که برخلاف قانون است را از بانک‌ها‌ منع کرد. مثلاً برای واگذاری پرونده‌های انبوه‌سازان بانک مسکن تقاضای کارمزد ۵ درصدی داشت که خیلی عدد بزرگی است چون مردم خودشان قرار بود هزینه را بپردازند و بانک فقط نقش واسط و ناظر را داشت. یکی از اقدامات خوب دولت در حوزه مسکن، افزایش تسهیلات بانکی بود. هر چند برخی معتقدند افزایش تسهیلات ممکن است موجب افزایش قیمت شود اما آیا در دولت قبل که تسهیلات مسکن قفل شد افزایش قیمت را نداشتیم؟ با وجود قفل شدن تسهیلات در دولت قبل قیمت مسکن ۱۲۰ درصد بیشتر شد.

بهزادفر:

ما فقط نمی‌توانیم به یک سیاست مسکن اکتفا کنیم. مسکن اجتماعی و استیجاری را اکثر کشورها اجرا کرده‌اند، ما می‌توانیم قوانین آنها را با شرایط کشور مطابق  و اجرا کنیم چون اگر بخواهیم خودمان قانون جدید بنویسیم سال‌ها طول می‌کشد. با قانون‌های بازدارنده عکس‌العملی نمی‌توانیم خانه‌های خالی را به چرخه مالی بازگردانیم. باید قوانین ثابت در زمینه شهرسازی و مسکن داشته باشیم و قوانین فراگیرتر مرتبط با توسعه پایدار و قانون آمایش سرزمینی را وضع کنیم. کارتن خوابی نتیجه نداشتن و اجرا نشدن آمایش سرزمینی است.

آمایش از ۱۳۵۲ به آن اندیشیده شده ولی هیچ وقت به اجرا و قانون نرسیده است. وقتی قانون آمایش ندارید مهاجرت به شهرهای بزرگ زیاد می‌شود. حاشیه‌نشینی برخاسته از دل آن شهر نیست، برخاسته از نقاط دیگر است؛ از نبود برنامه آمایش سرزمین است. پس برای مسکن به برنامه جامع اقتصادی، آمایش سرزمین و برنامه جامع شهرسازی نیاز داریم. مسکن یک موضوع بخشی است در دل موضوع‌های دیگر که احتیاج به آیین‌نامه اجرایی دارد مثلاً آیین‌نامه اجرایی مربوط به تسهیلات.
مسکن به تنهایی مشکل نیست اگر به تنهایی به آن بپردازیم یک مشکل جدید است. آنقدر کیفیت ساخت پایین است که کشور تقریباً در ۲۵ سال باید دوباره ساخته شود، این مشکل ساخت و ساز را رونق می‌دهد. متغیرهای برنامه‌سازی مسکن را باید از دل آمایش، شهرسازی و اقتصاد کل کشور بگیریم اما برنامه‌ریزی مستقل هم برای مسکن داشته باشیم. مسکن یک قانون موضوعی  و در برنامه کلان است.
یکی از برنامه‌های مهم دولت یازدهم افزایش تسهیلات و کمک به متقاضیان برای توانمند کردن آنها بود، آیا این برنامه دولت برنامه موفقی بود؟ برخی افزایش تسهیلات را موجب افزایش قیمت می‌دانند.

عقبایی:

در شرایط فعلی اقتصاد ایران، افزایش تسهیلات موجب افزایش تورم نیست. با وجود افزایش تسهیلات در این دولت شاهد افزایش قیمت مسکن نبودیم. در سال ۸۳-۸۲ وام‌های ۱۵ میلیونی بانک مسکن ۴۷ درصد از ارزش یک آپارتمان را تأمین می‌کرد الان وام‌های ۱۰۰ میلیونی کمتر از ۲۰ درصد ارزش آپارتمان را در شهرهای متوسط تأمین می‌کند، این مبین این است که رشد تسهیلات بانکی متناسب با رشد مسکن نبوده است. نقدی که بر دولت یازدهم وارد است هماهنگ نبودن بخش‌های مختلف اقتصادی با هم در این دولت بود.

در دولت یازدهم هماهنگی بین دستگاه‌های مختلف اقتصادی با وجود موفقیت‌های چشمگیر دولت کمرنگ بود. قوانین مهم وضع شد که تحول اقتصادی بویژه در بازار مسکن را دچار تأخیر کرده است، مانند قانون جدید پیش فروش که مانعی شده برای خرید و فروش.خود این قانون کمک کرد به رکود. مانند مالیات‌های جدیدی که برای ساخت و فروش مسکن تصویب شده که حداقل در شرایط رکود زمان اجرای این قانون نیست و وضع مالیات در شرایط کنونی بازدارنده است و در نهایت مردم و دهک ضعیف جامعه باید این مالیات را بپردازند و فشار آن را تحمل کنند.

در عین حال درآمدزایی آنچنان نیز برای دولت ندارد اگر رونق به بازار مسکن برگردد درآمدزایی بیشتری برای دولت خواهد داشت. قانون پیش فروش ۴۰ درصد خرید و فروش را راکد کرده است. مدیریت زمین نیز راهکار دیگری برای رونق اقتصاد مسکن است. مدیریت زمین به معنی فروش زمین نیست. در شرایط فعلی که بحران در حوزه مدیریت زمین داریم نیاز به ستادی برای مدیریت زمین است که کار‌ آن فقط مدیریت زمین باشد تا قیمت زمین در قیمت نهایی ساختمان کاهش یابد. در حوزه مسکن باید رفع سیاست زدگی کنیم تا بتوانیم در برنامه‌ای پایدار و مانا در حوزه اقتصاد مسکن را داشته باشیم. گلوگاه اقتصاد مقاومتی مسکن است. دهک‌های پایین جامعه که تحت نظر سازمان‌های حمایتی هستند،  حداقل‌ها را ندارند که با تولید مسکن استیجاری می‌شود آنها را خانه‌دار کنیم. باید به سازنده‌ها بگوییم سازه‌های پایدار بسازند تا مردم بتوانند سال‌ها در آن زندگی کنند.

بهزادفر:

چون تمام برخوردهای ما برنامه‌ای نیست و عکس‌العمل است، این مشکلات به وجود آمده است. باید مسکن را از زاویه ۱-اقتصادی ۲-شهرسازی ۳-زیست‌محیطی ببینیم. در حوزه اقتصاد اصلاً برنامه جامع برای مسکن نداریم از تسهیلات نترسید، مشکل ما تسهیلات نیست. تسهیلاتی که برای مسکن می‌پردازند اصلاً اهمیت آنچنانی ندارد که در قیمت ساختمان و زمین تأثیرگذار باشد. آنچه در قیمت ساختمان و زمین تأثیر دارد نقدینگی‌های جاری است تا موقعی که مشکل نقدینگی جاری را حل نکنیم مشکل مسکن حل نمی‌شود، حل مشکل مسکن فقط به دست وزارت راه و شهرسازی نیست. عامل مهم در تولید و قیمت مسکن ۷۰ درصد زمین است، باقی مانده آن هم ۲۹ درصدش را سرمایه تشکیل می‌دهد و یک درصد آن را کار و دانش فنی.

اما اصلاً برای ساماندهی و افزایش کیفیت ساخت و ساز برنامه نداریم. از طرف دیگر حداقل یک سوم هزینه خانوار را برای مسکن می‌پردازیم، تسهیلات مشکل اصلی نیست. مشکل اصلی چرخش مالی است. مشکل اقتصادی باید حل شود تا مشکل مسکن حل شود. سیاست‌های اقتصادی باعث شد مهندسین مشاور از کار بیکار شوند بنابراین ساختمان‌ها مهندسی ساز نیستند. متوسط تراکم جمعیتی کشور زیر ۶۰ نفر در هکتار است در حالی که متداول آن ۱۰۰ نفر در هکتار است. بنابراین به هیچ عنوان نیاز به شهرسازی جدید نداریم. دیگر زمین خالی که بخواهید تفکیک کنیم نداریم.

به برنامه‌ها و طرح‌های شهرسازی خارج از چارچوب‌های گذشته نیاز داریم که دولت باید تهیه ‌کند. اصول شهرسازی کشور از دیدگاه قانونی از یک قرن پیش هم عقب‌تر است. نقش شهرسازی در حوزه شهرسازی و ساختمان صفر است. در کشور قانون شهرسازی جامع نداریم اما قانون‌های عکس‌العمل داریم، مانند قانون خانه‌های خالی. خانه‌های خالی قانون نمی‌خواهد، مشکل خانه‌های خالی مشکل اقتصادی است اصلاً ربطی به مشکل ساخت و ساز ندارد. کسی که خانه‌ای می‌سازد و خالی نگه می‌دارد راهکار گریز از پرداخت مالیات برای آن را هم پیدا می‌کند. همان‌طور که قانون پیش فروش مشکل ایجاد کرد. بعد از قانون پیش فروش هم هنوز کلاهبرداری وجود دارد. در واقع انگار قانونی را وضع کرده‌ایم که باعث شد دیگر هیچ قانونی رعایت نشود.
اوضاع بازار مسکن در ۴ سال دولت دوازدهم را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

عقبایی:

با توجه به اینکه بازار مسکن مقاوم است و تأثیرپذیری آن نسبت به نقدینگی مثل بازار طلا و ارز نیست که یک شبه خودش را نمایان کند اگر تزریق سرمایه به بازار مسکن صورت گیرد تا یک سال طول می‌کشد که این سرمایه‌گذاری خود را نمایان کند. هر چقدر زودتر اصلاح ساختار پولی صورت گیرد تاریخ خروج از رکود به مفهوم افزایش تولید و حجم معادلات زودتر خواهد بود. از سال ۹۲ تا ۹۵ بیشترین حجم معاملات در حوزه خرید و فروش را در اردیبهشت ماه داشتیم اما امسال به دلیل انتخابات، مردم در انتظار ماندند و بازار با ثبات بوده پس کلاً استارت بازار مسکن از خردادماه‌ زده شد و مصادف شد با ماه مبارک رمضان که معمولاً‌ کاهش حجم معادلات را داریم اما بازار اجاره داغ است از نظر حجم. معاملات آرام آرام شروع شده به نظر من تا شهریور دوران پیش رونق را در حوزه مسکن خواهیم داشت. از اوایل نیمه دوم وارد دوران رونق می‌شویم که با شیب آرام پیش می‌رود. امیدواریم هماهنگ شدن شهرداری با دولت به جذب سرمایه‌گذاری در حوزه تولید منجر شود و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی جبران شود. در نهایت خوشبین هستیم که بعد از ۴ و نیم سال رکورد پایا و مانا مسیر عبور از رکورد رونق را خواهیم داشت.

بهزادفر:

اعتقاد دارم رکود در ۴ سال آینده به دو شکل حل می‌شود یکی سازگار با تورم مثلاً الان بگوییم دولت سالانه ۱۰ درصد به حقوق اضافه می‌کند اگر ۴ سال ۱۰ درصد اضافه شود حداقل ۴۰درصد می‌شود و اگر قیمت ساختمان را ثابت فرض کنید، سال ۱۴۰۰ حداقل ۴۰ درصد قدرت خرید بالا می‌رود. قیمت آرام آرام بالا می‌رود و تا ۴ سال آینده رونق بازار مسکن با کمترین قیمت را خواهیم داشت همچنین به‌دلیل پایین بودن کیفیت استهلاک ساخت و ساز بالا است بنابراین نیاز به ساخت بیشتر می‌شود و رونق نیز به وجود می‌آید.

گزارش: سهیلا یادگاری-ایران

به اشتراک بگذارید
AtnaNews Telegram
اخبار مرتبط

برچسب ها
نظرات کاربران

هیچ نظری وجود ندارد